Покупка на этапе строительства (en plano): что проверить перед подписанием

Покупка на этапе строительства может дать Вам лучшую цену и совершенно новый объект, но Вы платите за то, чего еще не существует. Поэтому то, что проверяется до подписания, важнее любого рендера. Вот мой список.

• Кто строит. Узнайте, какие проекты сдал застройщик, и посетите их. Готовый и заселенный проект говорит больше, чем любая брошюра.
• Лицензия на строительство. Запросите копию действующей лицензии проекта и отдайте ее на проверку Вашему юристу.
• Земельный участок. Уточните, на чье имя оформлен титул на землю и имеются ли на ней ипотеки или другие обременения. Земельный реестр выдает справку о юридическом статусе объекта недвижимости, которую может запросить любой заинтересованный человек.
• Наличие траста. Когда проект структурирован в соответствии с Законом 189-11, активы образуют автономный фонд, отдельный от имущества строительной компании и трастовой компании (статья 7). Кроме того, эти активы защищены от взысканий со стороны кредиторов трастовой компании (статья 9). Уточните, какая трастовая компания управляет проектом, и запросите договор.
• Договор. В нем должно быть четко указано, что именно Вы покупаете (объект, метраж, отделка), дата сдачи, а также что происходит в случае задержки или не завершения строительства, включая возврат Ваших денег.
• Как измеряется метраж. Уточните, входят ли в него балконы, террасы или общие зоны. Двое апартаментов площадью 120 м² могут сильно отличаться изнутри.
• График платежей. В идеале платежи должны соответствовать ходу строительных работ. Всегда платите на счет, указанный в договоре, никогда не платите наличными или третьим лицам.
• Расходы, которые появятся позже. При передаче объекта Вы оплатите налог на передачу прав собственности, который составляет 3% от стоимости согласно данным DGII, а также юридические расходы и плату за обслуживание.
• Если проект относится к сфере туризма (CONFOTUR). Запросите резолюцию о классификации проекта. Согласно справочнику туристического сектора DGII, Закон 158-01 предусматривает освобождение от налога на передачу прав собственности и налога IPI сроком на 15 лет с момента окончания строительства для классифицированных и авторизованных проектов. Руководство 17 DGII подтверждает, что первые покупатели освобождены от уплаты IPI. Попросите Вашего юриста подтвердить, какие именно освобождения применимы к Вашей конкретной покупке.
• Сдача объекта. Спокойно осмотрите объект перед его приемом и зафиксируйте в письменном виде любые недоделки.

Мой совет: при покупке на этапе строительства застройщик так же важен, как и сам объект. Сначала выберите того, кому можно доверять, а затем решайте, какие апартаменты купить.

Информационный материал; перед принятием решения проконсультируйтесь с Вашим юристом или бухгалтером. Данные проверены 25 октября 2026 г.