Acheter sur plans : que vérifier avant de signer

Acheter sur plans peut vous offrir un meilleur prix et un bien neuf, mais vous payez pour quelque chose qui n'existe pas encore. C'est pourquoi les vérifications avant la signature comptent plus que n'importe quelle modélisation 3D. Voici ma liste.

• Qui construit ? Demandez quels projets le promoteur a déjà livrés et allez les visiter. Un projet achevé et habité en dit plus long que n'importe quelle brochure.
• Le permis de construire. Demandez une copie du permis en cours de validité du projet et faites-le vérifier par votre avocat.
• Le terrain. Confirmez au nom de qui est établi le titre de propriété et s'il fait l'objet d'hypothèques ou d'autres charges. Le Registre foncier délivre une attestation de l'état juridique du bien que toute personne intéressée peut demander.
• L'existence d'une fiducie. Lorsque le projet est structuré dans le cadre de la loi 189-11, les biens constituent un patrimoine autonome, distinct de celui du promoteur et de la société fiduciaire (article 7). De plus, ces biens échappent aux poursuites des créanciers de la société fiduciaire (article 9). Demandez quelle société fiduciaire gère le projet et demandez à consulter le contrat.
• Le contrat. Il doit préciser exactement ce que vous achetez (lot, superficie, finitions), la date de livraison et ce qui se passe en cas de retard ou si le projet n'est pas achevé, y compris le remboursement de vos fonds.
• Le mode de calcul de la superficie. Précisez si elle inclut les balcons, les terrasses ou les parties communes. Deux appartements de « 120 m² » peuvent être très différents à l'intérieur.
• L'échéancier des paiements. Idéalement, les paiements doivent suivre l'avancement des travaux. Réglez toujours sur le compte indiqué dans le contrat, jamais en espèces ni à des tiers.
• Les frais à venir. À la livraison du bien, vous devrez vous acquitter des droits de mutation, qui s'élèvent à 3 % de la valeur selon la DGII, ainsi que des frais juridiques et des charges de copropriété.
• Si le projet relève du tourisme (CONFOTUR). Demandez l'arrêté de classification du projet. Selon le guide du secteur touristique de la DGII, la loi 158-01 prévoit des exonérations de droits de mutation et d'impôt sur le patrimoine pendant 15 ans à compter de l'achèvement des travaux pour les projets classés et autorisés. Le guide 17 de la DGII confirme que les premiers acquéreurs sont exonérés d'impôt sur le patrimoine. Demandez à votre avocat de confirmer quelles exonérations s'appliquent à votre acquisition en particulier.
• La livraison. Inspectez le bien avec soin avant d'en prendre possession et consignez par écrit toute réserve éventuelle.

Mon conseil : lors d'un achat sur plans, le promoteur est tout aussi important que le bien. Choisissez d'abord en qui avoir confiance, puis l'appartement à acheter.

Contenu informatif ; consultez votre avocat ou votre comptable avant de prendre toute décision. Données vérifiées le 25 octobre 2026.